Kapitalplanung zur erfolgreichen Immobilienfinanzierung

Diejenigen, die sich ihren Traum vom Hausbau oder -kauf erfüllen möchten und somit eine der größten Investitionen ihres Lebens tätigen, sollten ihren persönlichen Finanzrahmen genau kennen, damit keinerlei Probleme und Engpässe bei der Finanzierung auftreten. Eine gut durchdachte Kapitalplanung entscheidet letztendlich über Erfolg und Misserfolg einer Immobilienfinanzierung.

Eigenkapital und Eigenleistung
Grundsätzlich gilt: Immobilienkredite werden umso günstiger, je mehr Eigenkapital mitgebracht wird. Mindestens 20 Prozent des Immobilienwertes sollte man zuvor ansparen, um von akzeptablen Zinskonditionen profitieren zu können. Zudem sollten zukünftige Immobilienbesitzer anhand eines Kassensturzes ermitteln, welche Werte noch in das Eigenheim fließen können. So zählen zum Eigenkapital nicht nur Bank-, Bar- oder Depotvermögen, sondern auch Guthaben aus Bausparverträgen, schuldenfreie Grundstücke, sowie private Darlehen oder finanzielle Unterstützungen durch die Familie oder den Arbeitgeber. Je mehr Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung fließt, desto niedriger fällt die monatliche Kreditbelastung aus. Geschickte Hobby-Handwerker können ihre Arbeit am Haus ebenso als Eigenkapital anrechnen lassen. Dabei wird ein eigener, theoretischer Arbeitslohn sowie Material- und Gerätekosten kalkuliert. Selbstüberschätzung ist jedoch fehl am Platze, sodass die geplante Arbeitszeit eher auf das doppelte Maß angesetzt werden sollte, die ein Handwerker vom Fach normalerweise benötigt.

Versteckte Kosten und finanzielle Grenzen
Die Nebenkosten, die mit einem Hausbau oder -kauf entstehen, sollten in die gesamte Kapitalplanung einfließen, denn oftmals werden die scheinbar versteckten Kosten schlichtweg vernachlässigt oder unterschätzt. In der Regel kommen fünf bis zwölf Prozent Nebenkosten zum Immobilienpreis hinzu, wie zum Beispiel Grunderwerbssteuer, Maklerprovisionen, Notarkosten oder die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch. Vorsicht ist auch bei der Monatsrate angebracht, mit der der Immobilienkredit abgezahlt werden soll. Zwar verkürzt sich die Laufzeit bei einer höheren Rate, jedoch können außergewöhnliche finanzielle Belastungen schnell für einen Engpass sorgen. Daher wird die Monatsrate für gewöhnlich auf 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens angesetzt. Nach dem Einzug ins eigene Heim ist mit weiteren, laufenden Kosten zu rechnen. Dazu gehören kommunale Gebühren wie Wasserversorgung, Müllabfuhr, Schornsteinfeger und Grundsteuer bis hin zur Hausratsversicherung sowie Strom- und Heizkosten.

Damit häufen sich zum Beispiel bei einer Doppelhaushälfte zwischen 300 und 400 Euro monatlich an, die neben allgemeinen Lebenshaltungskosten und der Kreditrate fällig sind. Für unerwartete Bauverzögerungen, Reparaturen oder Instandhaltungen sollte zudem ein finanzielles Polster vorhanden sein. In erster Linie ist es jedoch wichtig, seine finanzielle Grenze zu kennen und diese letztendlich auch zu akzeptieren. Anhand zahlreicher Baufinanzierungsrechner im Internet lassen sich verschiedene Fallbeispiele, Darlehenssummen, Tilgungs- und Zinsgrößen durchspielen, sodass man die individuellen Finanzierungsmöglichkeiten ein wenig ausloten kann. Eine finanzielle Höchstgrenze ergibt sich aus der Höhe des Eigenkapitals und der monatlichen Kreditrate. Diese Kostenschwelle darf beim Hausbau oder -kauf nicht überschritten werden, da die Finanzierung nur dann auf einem soliden Fundament steht, wenn sie den realen Umständen entspricht.   Beitrag: Dragan Popovic