Auf der Suche nach einer soliden Anlage fällt heute die Wahl schnell auf das Betongold. Nach Angaben des Immobilienverbands Deutschlands wechselten im vergangenen Jahr Wohnungen und Häuser im Wert von über 165 Milliarden Euro ihren Besitzer. Im Vorjahr waren es noch 13 Prozent weniger. Den Löwenanteil der Immobilienkäufe machten Wohnimmobilien wie Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser aus. Dennoch bleibt bei jedem Kauf die Frage, ob der Preis der Immobilie gerechtfertigt ist und wie er überhaupt zustande kommt.
Schwierige Preisfindung
Günstige Zinskonditionen und steigende Mieten sorgen für eine erhöhte Nachfrage nach den eigenen vier Wänden. Mit der Nachfrage steigen natürlich auch vielerorts die Preise. Dabei wird teilweise ein Niveau erreicht, das bei weitem nicht mehr rational ist. Dennoch sind die Preisschwankungen von Immobilien in Deutschland weitaus geringer als in Frankreich, Großbritannien, Spanien oder Italien. Auch stehen die Wohnimmobilien hierzulande in einem preiswerterem Verhältnis zu Monatseinkommen und Mieten im Gegensatz zu unseren Nachbarländern Niederlande, Belgien oder Frankreich. Den richtigen Preis für das eigene Heim zu ermitteln ist jedoch kein Unterfangen, das man einfach anhand einer Faustformel errechnen kann. Zu groß sind die Unterschiede in der Lage, Konstruktion, Bauzustand, Grundriss und in der Ausstattung. Häufig kann auch nur ein Sachverständiger erkennen, ob das Gebäude von Schimmel befallen ist oder dringende Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen getroffen werden müssen. Dank der vielen Immobilienplattformen im Internet gibt es immerhin mehr Transparenz bei Preisen und Mieten.
Worauf es ankommt
Ein Immobilienpreis ist nicht derart volatil, wie ein Aktienkurs. Dies bedeutet jedoch noch lange nicht, dass der Wert einer Immobilie nicht beträchtlich schwanken kann. Ändern sich grundlegende Umstände, wie beispielsweise die lokale Situation des Arbeitsmarktes, so wird auch der vornehmste Stuckaltbau schwieriger unter die Leute zu bringen sein, wenn es vor Ort keine Arbeitsplätze gibt. Nicht nur in weiten Teilen Ostdeutschlands leben deswegen immer weniger Menschen. Auch werden vermehrt Ballungszentren oder Großstädte bevorzugt, als das idyllische Leben auf dem Lande, wenn es um den täglichen Pendelverkehr zur Arbeitsstelle geht. Allerdings droht ein Wertverlust für Immobilien nicht nur in strukturell schwachen Gebieten, sondern auch in Regionen mit einem regelrechten Wirtschaftsboom. So reicht bereits ein Windpark oder eine neue Umgehungsstraße, um den Immobilienwert zu mindern. Der Fokus sollte beim Immobilienkauf auf Städte und Regionen gerichtet sein, die in Anbetracht des demografischen Wandels künftig potenzielle Käufer anlocken und die Nachfrage steigern könnten. So werden Regionen mit mildem Klima und idyllischem Landschaftsbild eher von Ruheständlern bevorzugt, während Lagen wie Karlsruhe oder Heidelberg aufgrund ihrer Forschungseinrichtungen für akademische Fachkräfte und Ingenieure interessant sind. Preisblasen entstehen jedoch in der Regel dort, wo die Immobilienpreise wesentlich schneller steigen, als die Mieten. Bei einem Konjunktureinbruch oder Zinssteigerungen droht das Platzen der Immobilienblase vor Ort. Hohe Differenzen zwischen Preisen und Mieten und somit Anzeichen für eine Überhitzung des Immobilienmarktes finden sich beispielsweise in Berlin-Mitte, in der Münchner Innenstadt, sowie in innenstadtnahen Lagen an der Alster in Hamburg.
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